注意了!一线城市房价下降信号出现
2017-05-10 14:43:02 来源:乐虎168新闻网
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注意了!一线城市房价下降信号出现

近几个月来,一线城市房地产市场利空不断:除了限购、限贷、限售、定向加息等调控举措外,一线城市房租下跌加剧了房地产市场长期利空的预期。

作为衡量不动产长期投资价值的关键指标,租金回报率的持续不断下行,或将成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。

房价上涨、房租下跌的背后逻辑是什么?

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通常来讲,房价上涨推动房租上升,这是房地产市场的一般规律,过去十余年一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势(参见上图)。

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然而,近半年来,一线城市房租停止上涨,房价和房租逆向而行,这一现象看似矛盾,实际却有其合理性,背后逻辑链条可能是:

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房价过高使得许多中低收入家庭或高素质毕业生安居愿望破灭,大多数中低收入家庭和年轻人“先租房、然后购买过渡型小户型、最后购买改善型住房”的梯次消费升级链条断裂,一线城市人口净流入趋势减缓或终止。此外,一线城市高居不下的房价使得高校毕业生和年轻人进行着重新选择,年轻人回流二三线城市的趋势越来越明显,相应地,一线城市租房需求势必有所萎缩。

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一线城市常住人口净流入减缓或终止的趋势,从一线城市与二三线城市房价差距不断扩大也能找到原因。2010年6月至2016年11月,一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍,一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍(参见上图)。同期,一线城市的房价收入比长期保持在20倍以上,而三线城市的房价收入比则由11.4倍下降到7.5倍左右,二线城市房价收入比则降至10倍左右。由此可见,相比一线城市,二、三线城市房价收入比进入了相对合理区间,促进了常住人口的回流。

一线城市租金回报率过低难以维持高房价

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上文只是对房价高企、房租回落、人口回流的现象描述,在这些现象的背后,是一线城市房地产市场租金回报率长期大幅回落。

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今年年初以来,一线城市前所未有的调控举措,都是为了贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”中央精神,从长期来看,租金回报率是衡量中央意图能否落地的重要评价指标。下文将从三个方面来评估一线城市租金回报率到底低到了何种程度。

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从租金回报率与无风险国债收益水平比较看,今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%,均创下历史新低。这一租金回报率水平大幅低于10年期长期国债收益率,而在2010年之前,一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当(参见上图)。

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从一线城市住房与股票的投资价值比较看,把一线城市住房作为长期持有的股票,今年3月上海、北京、深圳三市住宅的市盈率分别为 64.1、69.93和65.36,换言之,一线城市住宅如要通过出租收回购房成本,必须出租接近70年的时间,这正好与当前住宅土地使用权期限基本相当。显然,这一估值水平不仅大幅高于当前A股的平均市盈率(16.8倍),也高于善于讲故事、也有故事可讲的创业板的平均市盈率55倍(参见上图)。相反,人口流入、货币超发、土地供应等一线城市房价上涨的故事已经讲了十余年,乐虎官网注册外经济环境也已经发生了逆转,这一故事能不能延续,至少从租金回报率的角度看,拐点似乎正在来临。

本文来源:弘晨 责任编辑:LY004
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